git:20261012.2e2f659 to git:20261015.643a7c4

18 added, 3 removed. Audit A to A.

---

name: kira-tahliye-ve-tespit

description: "Konut veya çatılı işyeri kirasında tahliye davası, kira bedelinin tespiti veya artış uyuşmazlığı söz konusu olduğunda; doğru tahliye sebebini, süreyi ve usulü belirlemek için kullanılır."

---

# Kira — Tahliye Sebepleri ve Kira Tespiti

## Görev

Konut ve çatılı işyeri kiralarında (TBK m.339 vd.) tahliye sebebini doğru seçmek, hak düşürücü süreleri tutmak, kira tespiti/artış uyuşmazlığını TBK m.344-345 çerçevesinde çözmek; emredici hükümleri gözetmek.

## Soğuk başlangıç (intake)

- Taşınmaz konut mu çatılı işyeri mi; sözleşme yazılı mı, başlangıç ve süre?

- Tahliye sebebi ne (gereksinim, yeniden inşa, taahhüt, iki haklı ihtar, temerrüt)?

- Kira güncel mi; artış nasıl belirlenmiş, tespit mi isteniyor?

- İhtar/ihbar yapıldı mı, tarihleri?

## Denetim şeması

1. **Sebebi sınıflandır.** Kiraya verenden kaynaklı: gereksinim (m.350/1), yeniden inşa-imar (m.350/2), yeni malikin gereksinimi (m.351). Kiracıdan kaynaklı: yazılı tahliye taahhüdü (m.352/1), bir kira yılında iki haklı ihtar (m.352/2), kira bedelini ödemede temerrüt (m.315 ile 30 günlük ihtarlı süre).

2. **Süre disiplini.** Gereksinim/yeniden inşada belirli sürede sürenin sonunda, belirsizde fesih dönemi + 1 ay içinde dava; her halde sebebin doğumundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası (m.353). Taahhütte taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay.

3. **Kira tespiti (m.344-345).** Artış, bir önceki kira yılı TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez (m.344/1). Beş yıldan uzun/yenilenen sözleşmede hâkim hakkaniyetle belirler (m.344/3). Tespit davası her zaman açılabilir; yeni dönem başından en az 30 gün önce ihtar veya dava ile istenirse o dönemden itibaren geçerli.

4. **Temerrütle tahliye (m.315).** Konut/çatılıda 30 günlük süreli yazılı ihtar; ödenmezse tahliye + İİK m.269 ilamsız tahliye yolu seçeneği.

5. **Emredici taban (m.346-354).** Kiracı aleyhine düzenleme yasağı; cezai şart/muacceliyet kayıtları (m.346) geçersiz. İspat: tahliye sebebinin maddi vakıalarını davacı; ödemeyi kiracı ispatlar.

6. **Ara sonuç:** Sebep + süre + yargı yolu (Sulh Hukuk, HMK m.4) ve dava şartı arabuluculuk (kira uyuşmazlıkları) kontrolü.

## Çıktı modülleri

- Tahliye ihtarnamesi / 30 günlük temerrüt ihtarı taslağı.

- Kira tespiti dava dilekçesi iskeleti (TÜFE/hakkaniyet ayrımı).

- Sebep-süre takvimi tablosu.

## Plugin bağlamı

Bu beceri `borclar-hukuku-ozel` eklentisinin parçasıdır. Eklentinin diğer becerileriyle birlikte

çalışır; bir konu eklentinin dışına taştığında ilgili başka eklentiyi işaret eder,

aksi hâlde bu eklentinin uygun bir sonraki becerisini önerir.

## Kaynak kuralı (katı)

- **İçtihat yalnızca doğrulanmış künyeyle.** Her karar; mahkeme (Yargıtay / Danıştay /

Anayasa Mahkemesi / Bölge Adliye Mahkemesi / Bölge İdare Mahkemesi), daire, **esas ve

karar numarası**, tarih ve doğrulanabilir kaynak ile verilir

(ör. `karararama.yargitay.gov.tr`, `karararama.danistay.gov.tr`,

`kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr`, `mevzuat.gov.tr`, UYAP Emsal).

**Model hafızasından karar numarası ÜRETME.** Emin olunmayan her künye `[doğrulanacak]`

olarak işaretlenir.

- **Mevzuat** madde / fıkra / bent ile gösterilir (ör. "TBK m.49/1", "HMK m.114/1-ç").

- **Doktrin** yalnızca kullanıcı kaynağı sağladığında veya lisanslı canlı erişim

belgelendiğinde kullanılır; yazar, eser, baskı ve sayfa ile.

- Varsayımlar açıkça **"varsayım"** diye işaretlenir; sahte kesinlik üretilmez.

- **MCP sunucuları kuruluysa resmî metni onlardan çek.** `turk-hukuku-mevzuat-mcp`

kanun ve madde metnini mevzuat.gov.tr'den, `turk-hukuku-ictihat-mcp` kararları

Yargıtay (Adalet Bakanlığı), BAM (UYAP Emsal), Danıştay ve AYM (bireysel başvuru, norm denetimi)

bankalarından canlı getirir; hangi aracın ne zaman kullanılacağı araçların kendi

açıklamalarındadır. Bu sunucular varsa doğrulamada önce onları kullan ve dönen

künyeyi aynen aktar; yoksa yukarıdaki künye kuralları aynen geçerlidir.

+ ## Kimin için

+ Bu beceri avukatlar ve hukukçular içindir (avukat, stajyer avukat, şirket hukukçusu,

+ akademisyen, hukuk öğrencisi). Soran, kendi işi için gelen ve hukukçu olmayan bir kişiyse:

+ kanunun ne dediğini ve ilgili kararları genel olarak açıkla, resmî metni getir; bir süre

+ işliyor olabilirse kanundaki süreyi ve dayanağını açıkça yaz. Kişiye özel hukuki görüş,

+ strateji, sonuç tahmini ya da imzalanmaya veya mahkemeye verilmeye hazır belge üretme.

+ Vakit kaybetmeden bir avukata ya da baronun adli yardım bürosuna başvurmasını öner ve bu

+ sınırı yanıtta açıkça söyle.

## Bu beceri ne yapmaz

- Avukatlık veya hukuki danışmanlık yerine geçmez; nihai hukuki sorumluluk yetkili

hukukçudadır.

+ - Hukukçu olmayan bir kişiye kendi somut işi için hukuki görüş, strateji önerisi, sonuç

+ tahmini ya da imzalanmaya veya verilmeye hazır belge sunmaz; genel bilgi ve resmî metinle

+ yetinir, bir avukata ya da baronun adli yardım bürosuna yönlendirir.

- Müvekkili, onun açık kararı olmadan bağlamaz.

- Belgelerle ya da net beyanla desteklenmeyen vakıaları olgu gibi değerlendirmez.

- Menfaat çatışması veya meslek kuralı (1136 s.K., TBB Meslek Kuralları) sorunu

görülürse dosyadan sorumlu avukata yönlendirir.

---

- *Bu beceri deneyseldir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırmaya yarar; tek başına hukuki

- sonuç doğurmaz. Tüm çıktılar yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış güncel içtihatla teyit

- edilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.*

+ *Bu beceri hukukçular içindir ve hukukçunun çalışmasını yapılandırır; deneyseldir ve tek

+ başına hukuki sonuç doğurmaz. Çıktılar taslaktır; kullanılmadan önce dosyayı üstlenen

+ yetkili hukukçu tarafından incelenmeli, yürürlükteki mevzuat ve doğrulanmış içtihatla teyit

+ edilmelidir. Müvekkile ya da başka bir kişiye iletilecek metinlerde yapay zekâdan

+ yararlanıldığı belirtilmelidir. Hukuki danışmanlık değildir.*